خانه‌های خالی در محاصره

  کریم غیورزاده -مالیات بر خانه‌های خالی ازجمله قوانینی بود که دولت‌ قبل عزمی برای اجرا کردن آن نداشت؛ طرحی که این بار و به همت دولت سیزدهم با هدف ساماندهی بازار مسکن و کاهش سوداگری در مسیر اجرا قرار گرفته و قدم‌های بلندی برای محقق کردن آن برداشته شده است که در سال ۱۴۰۲ شاهد تحقق آن خواهیم بود. از سوی دیگر سخنگوی دولت گفت: لایحه مالیات بر معاملات مکرر خانه لایحه که برای کنترل افزایش قیمت‌های خریدوفروش و اجاره خانه تصویب‌شده به مجلس ارسال می‌شود.
ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است
مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه‌ها کمک کنند.
روح‌الله اکبری با اعلام برگزاری نشست شورای‌عالی مسکن استان تهران در محل استانداری در خصوص جزئیات این نشست، با اشاره به اینکه مسکن دو بال عرضه و تقاضا دارد که برای ساماندهی به آن هر دو موضوع مدنظر است، افزود: هم اکنون در تلاش هستیم تا با جهش تولید مسکن، عرضه و تولید را افزایش داده و در عین حال با مدیریت تقاضا هم در بازار خرید و فروش و هم بازار عرضه، ساماندهی بازار مسکن را رقم بزنیم.
وی اضافه کرد: با توجه به اینکه ۱۵ اردیبهشت تا ۱۵ شهریور اوج جابه‌جایی خانوارهای اجاره‌نشین است، ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است که در نشست شورای‌عالی مسکن استان این مهم و عملیات ساماندهی بازار اجاره‌بها مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفت.
مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی افزود: در این نشست موضوع ساماندهی بازار اجاره با بهره‌مندی از ابزارهای قانونی و عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن برای افزایش عرضه مورد تاکید قرار گرفت. اکبری ادامه داد: همچنین مقرر شد تا شهرداری‌ها و مدیران عامل عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کنند و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی به دستگاه‌ها کمک لازم را برسانند.
وی با تاکید بر اینکه مجموعه اقدامات کمک به بازار عرضه مسکن است، توضیح داد: مقرر شده است تا فعالیت بنگاه‌های املاک غیررسمی رصد و از فعالیت آنها جلوگیری شود. زیرا بخش عمده قیمت سازی‌ها توسط بنگاه‌ها و مشاوران املاک انجام می‌شود که ضروری است تا بنگاه‌های غیررسمی و متخلف در بازار مسکن شناسایی شوند و با این کار از قیمت سازی‌های غیرواقعی در بازار مسکن جلوگیری شود.
مشاور مسکن وزارت راه و شهرسازی، از جمع‌بندی این نشست به ساماندهی و شناسایی سایت‌هایی که به قیمت سازی غیرواقعی مسکن دامن می‌پردازند اشاره و بیان کرد: مقرر شد تا کنترل لازم در این خصوص انجام شود. به همین منظور ضرورت دارد تا کارشناسان بخش صنعت معدن و تجارت و استانداری تهران طبق شرح وظایف خود کنترل بازار مسکن را برعهده بگیرند. وی گفت: این جلسه برای کنترل شیوه عملیاتی سازی کار و هماهنگی بین دستگاه‌ها تشکیل شد.
عزم دولت سیزدهم برای شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۲
حدود یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده به سازمان امور مالیاتی معرفی شده که از این تعداد پس از بررسی‌های صورت گرفته مشخص شده که ۵۲۰ هزار خانه خالی است.
این اقدام دولت در حالی انجام شده که ساماندهی بازار مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت در دستور کار قرار گرفته و در کنار ساخت خانه تحت عنوان طرح نهضت ملی مسکن، برنامه‌های دیگری از جمله شناسایی خانه‌های خالی نیز در حال اجرایی شدن است.
هدف دولت، کاهش سوداگری در بخش مسکن این است که نظام مالیاتی به سمت مسکن سوق داده شود؛ اما با وجود تلاش‌های دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، عواملی از جمله نبود راهکارهایی برای شناسایی این خانه‌ها سبب شده تا این طرح با مشکلات زیادی دست به گریبان شده و نتوان آنچنان که باید آن را پیاده سازی کرد.  به همین منظور دستگاه‌های دولتی از جمله امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی با همکاری یکدیگر در قالب جمع‌آوری اطلاعات این خانه‌ها و به‌روزرسانی آنها به نظر می‌رسد که در سال ۱۴۰۲ شاهد تحول چشمگیری در این بخش خواهیم بود. داود منظور رییس سابق سازمان امور مالیاتی در رابطه به شناسایی خانه‌های خالی گفته بود: در سال‌های گذشته کمبود اطلاعات مانع از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس شده بود، اما در این دولت اطلاعات مناسب را دریافت کردیم. وی افزود: در این بین هر اطلاعاتی که به دست سامان مالیاتی برسد فرآیند وصول را انجام می‌شود و تا تیرماه سال ۱۴۰۲ وزارت راه و شهرسازی مهلت دارد تا وضعت نهایی خانه‌های خالی را بررسی کند.
عرضه خانه‌های خالی به بازار یکی از راهکارها حل مشکل مسکن
دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی نیز بر این باور است که یکی از راهکارهای پاسخگویی به نیاز بازار، عرضه کردن خانه‌های خالی به بازار مسکن است.
روح‌الله اکبری در مصاحبه‌ای عنوان کرد: دولت سیزدهم حل مشکل مسکن مردم چه در بخش اجاره و چه خرید و فروش را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی خود قرار داده که در این بین یکی از پیشنهادات ما این بوده که با شناسایی خانه‌های خالی آنها را وارد بازار کنیم.
وی اضافه کرد: چرا که این اعتقاد وجود دارد که هر چقدر که ما مسکن تولید کنیم تا زمانی که مسکن نه به عنوان یک کالای مصرفی بلکه به عنوان کالای سرمایه‌ای دیده می‌شود، فعالیت‌ها در این بخش تاثیر زیادی نخواهد داشت.
اکبری با بیان اینکه نظام مالیاتی باید به سمت مسکن سوق داده شود، تصریح کرد: به همین منظور نیاز است تا با ارایه راهکارهایی با شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها، این خانه‌ها را وارد بازار کرده تا بتوان بخشی از مشکلات در این بخش را حل کرد.
عرضه خانه‌های خالی به بازار موجب کاهش سوداگری در این بخش می‌شود
این اقدام دولت در حالی به سمت‌وسوی اجرایی شدن در حال حرکت است که کارشناسان نیز بر این باور هستند که عرضه کردن خانه‌های خالی به بازار مسکن موجب کاهش سوداگری در این بخش می‌شود.
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن عنوان کرد: خانه‌های خالی نسبت مستقیمی با سوداگری در بازار مسکن دارد و می‌توان گفت که این خانه‌ها دماسنج وضعیت داغ بازار هستند؛ چراکه با توجه به اینکه مستاجری در آنها ساکن نبوده، خرید و فروش آنها راحت‌تر می‌شود؛ از سوی دیگر هر چقدر قیمت مسکن بالاتر برود، شاهد افزایش سوداگری در این بخش خواهیم بود.
وی ادامه داد: خانه‌های خالی محرک اصلی معاملات کوتاه‌مدت هستند که به جهش تورمی مسکن و سوداگری در این بخش دامن می‌زنند.
ایلاتی با اشاره به فعالیت‌های دولت برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن، گفت: هم اکنون حدود سه میلیون خانه ساخته شده و خالی در کشور وجود دارد که به عنوان ظرفیتی بسیار خوب برای محقق کردن تلاش‌های دولت برای مسکن‌دار کردن مردم بلااستفاده و در واقع احتکار شدند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: می‌توان با وارد کردن این خانه‌ها در بازه زمانی ۶ماهه، نه‌تنها شاهد کاهش سوداگری در این بخش باشیم، بلکه از بار هزینه‌ای که امروز بر دوش دولت در حوزه مسکن وجود دارد کاسته خواهد شد. ایلاتی با بیان اینکه نبود مکانیزم شناسایی و سامانه املاک و اسکان از مهم‌ترین موانع اجرایی شدن این طرح است، تصریح کرد: نرخ پایین مالیات بر خانه‌های خالی از دیگر موانعی است که سبب شده تا شاهد این تعداد خانه خالی در کشور باشیم که بر همین اساس پیشنهاد می‌شود که قانون مالیات بر خانه خالی اصلاح شده تا با افزایش مالیات‌ها در این بخش شاهد بازدارندگی هر چه بیشتر باشیم.
محمود فاطمی عقدا دیگر کارشناس حوزه مسکن نیز در خصوص عواملی که سبب شناسایی نشدن خانه‌های خالی و متعاقب آن پیاده نشدن برنامه‌های دولت برای اخذ مالیات از این خانه‌ها گفت: شناسایی خانه‌های خالی، متولی شناسایی و سازوکارهای آن ازجمله مواردی است که در اخذ مالیات از این خانه‌ها باید پیش‌بینی می‌شد، اما با توجه به لحاظ نکردن این موارد، در اجرا این قانون، موفق به شناسایی خانه‌های خالی نشدیم.
رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اضافه کرد: درست اجرا شدن این قانون نیازمند این است که همکاری دیگر دستگاه‌ها از جمله شهرداری و ادارات خدمات رسان مانند آب، برق و گاز را داشته باشیم تا بتوان این خانه‌ها را شناسایی و نسبت به دریافت مالیات از آنها اقدام کرد.
فاطمی عقدا گفت: با توجه به اینکه همکاری سازمان یافته تعریف نشده، این طرح به درستی اجرا نشد و در واقع فرار مالیاتی از این طریق اتفاق افتاده است. وی ادامه داد: به عنوان مثال شهرداری‌ها با توجه به اینکه پایان کار ساختمان توسط آنها صادر می‌شود، در وهله نخست آمار این خانه‌ها را شهرداری‌ها در دست دارد، در مرحله بعدی دیگر دستگاه‌ها از جمله آب، برق و گاز بر اساس میزان مصرف خانه‌ها می‌توانند خانه‌های خالی را شناسایی کنند.
به چه خانه‌هایی خانه خالی می‌گویند؟
قبل از اینکه به بررسی مالیات بر خانه های خالی بپردازیم، بهتر است با مفهوم خانه خالی آشنا شوید. قانون مالیات بر خانه های خالی شورای نگهبان، شرایطی در نظر گرفته است که در صورت تطابق با آن‌ها، خانه موردنظر مشمول مالیات خانه خالی می‌شود. این شروط عبارت‌اند از:
جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.
خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.
بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.
خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد.
فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
با استفاده از موارد بالا خواهید فهمید که آیا خانه شما مشمول مالیات بر خانه های خالی می‌شود یا خیر؟ اگر جوابتان مثبت بود، باید هرچه سریع‌تر برای اجاره دادن یا فروش ملک خود اقدام کنید.
منظور از مالیات بر خانه های خالی چیست؟
علت کمبود مسکن در کشور ما نه به‌خاطر نبود مسکن، بلکه ناشی از وجود خانه‌های خالی است. بعضی از سرمایه‌داران در زمان‌های خاص از فروش یا اجاره املاکشان خودداری می‌کنند تا با این کار باعث افزایش قیمت شده و سپس به سودهای کلان دست پیدا کنند. جریمه خانه های خالی با هدف مبارزه با این مشکل به وجود آمد. طرح مالیات بر خانه های خالی در تیرماه ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. هرچند در وهله اول این طرح مورد تأیید واقع نشد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانه های خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد. دولت برای خانه‌های خالی که در شرایط بالا صدق می‌کنند، مالیات تعیین می‌کند. این مبلغ چیزی فراتر از مالیات خانه های اجاره ای است. میزان مالیات برای خانه‌های مختلف با یکدیگر یکسان نیست و بر اساس عواملی مانند مقدار ودیعه و اجاره خانه محاسبه می‌شود.
نحوه تشخیص خانه های خالی
همه مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک و خانه‌های خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. این سامانه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی برای ثبت نام مالیات بر خانه های خالی است و اطلاعات کاملی از کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه توسط مالک یا مستاجر را در خود دارد. مطابق با قانون مالیات بر خانه های خالی شورای نگهبان، همه نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف‌اند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمت‌رسانی کنند. به‌این‌ترتیب فرایند شناسایی محل سکونت افراد به‌سرعت و با دقت انجام می‌شود. علاوه بر این، دولت پیامکی حاوی درخواست برای شفاف‌سازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به مردم ارسال می‌کند. افراد بعد از دریافت پیامک، ۲ ماه فرصت دارند تا وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند. در غیر این صورت ملک موردنظر به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی می‌شود. مالکان خانه‌های خالی باید در زمان مناسب اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.
مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
بسیاری از افراد تصور می‌کنند مالیات بر خانه های خالی به عواملی مانند قدمت خانه یا فرسودگی آن بستگی دارد. درصورتی که مالیات خانه های خالی کلنگی دقیقا مشابه با قوانین مالیات خانه های خالی نوساز است و هیچ تفاوتی با آن ندارد. از همین رو، اگر خانه‌ای قدیمی از کسی به شما به ارث رسیده، باید علاوه بر پرداخت مالیات بر ارث، بعد از گذشت مدت زمان معین، مالیات خانه خالی هم بپردازید.
مالیات بر خانه های خالی بر اساس عوامل مختلفی مانند زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی و میزان ارزش اجاری ملک محاسبه می‌شود. ضریب مالیات بر خانه های خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارت‌اند از:
سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح زیر است:
سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض می‌تواند یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت دیرکرد در پرداخت مالیات، به‌ازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به فرد تعلق خواهند گرفت.